La vente d’un bien en usufruit et nue-propriété : tout ce qu’il faut savoir.

La vente d’un bien en usufruit et nue-propriété est une opération qui se produit souvent dans le cadre d’une succession ou d’une anticipation patrimoniale. Elle pose néanmoins plusieurs questions, notamment comment le calcul s’effectue-t-il concernant l’usufruit lors d’une vente? Que se produit-il si l’usufruitier part de la maison. Quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire? Cet article vous fera un tour d’horizon complet afin de vous aider à comprendre davantage le mécanisme de cette vente et à faire le meilleur choix.

Usufruit et nue-propriété : un rappel des bases;

La pleine propriété d’un bien immobilier est souvent scindée en deux parties lors d’une donation qui est sécession; l’ usufruit qui est le droit pour l’usufruitier d’occuper le logement louer à quelqu’un afin d’entrant les loyers. La nue-propriété donne la titularité juridique du bien au nu-propriétaire mais ne jouira pas des bienfaits avant peu de temps; le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier sans droits de succession supplémentaires. Cela permet de transmettre un patrimoine au fil du temps sans trop pénalité.

La vente d’un bien en usufruit et nue-propriété;

Il y a deux cas de situation de soit la vente conjointe où l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent d’un commun accord. Dans ce cas-là, l’acheteur achète la pleine propriété et le prix de vente est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valence de leurs droits respectifs.

Peut-on vendre l’usufruit et la nue-propriété séparément?

Oui, vous pouvez vendre seulement la nue-propriété ou l’usufruit lors de cette opération. L’acheteur devient alors nu-propriétaire ou usufruitier. Néanmoins, ce type de vente est moins courant, car il limite l’intérêt de l’acheteur, qui n’a pas une jouissance totale du bien.

Comment se calcule la valeur de l’usufruit à la vente?

Le découpage de cette valeur entre gré à gré et dans contrat est fixé dans un barème fiscal officiel établi par l’administration fiscale qui dépend du propriétaire lors de la vente. En général, la valeur de l’usufruit diminue avec l’âge et beaucoup plus la valeur de la nue-propriété augmente. Ainsi, pour un vente à 60 ans les proportions sont de 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété, alors pour 80 ans il est 20, respectivement 80. C’est à partir de cela que l’on a divisé le prix entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Que se passe-t-il si l’usufruitier quitte la maison?

Quand on vend un bien, l’usufruit peut rester tant que NU-PROPRIÉTAIRE et est cédé à HÉRÉDITAIRE qui peut devenir NU-PROPRIÉTAIRE.

Ainsi, pour rester sur le cadre légal et assurer le droit de chaque partie dans une vente de bien usufruit et nue-propriété, il est important d’anticiper telle situation dans une convention familiale.

5. La vente et les successions : une stratégie patrimoniale

La séparation entre usufruit et nue-propriété est généralement installée dans le cadre d’une succession. Par exemple, le conjoint survivant a l’usufruit du logement familial alors que les enfants sont nus-propriétaires. La vente du bien en usufruit et nue-propriété est alors la solution pour : financer les besoins du conjoint survivant (coût de santé, logement adapté, etc.), permettre aux héritiers de toucher une partie préalable de leur héritage avant la mort de l’usufruitier. La vente doit faire l’objet d’un accord : seul l’usufruitier et le nu-propriétaire réunis ont la compétence de vendre le bien.

6. Réussir la vente

Voici les points à retenir pour bien réussir la vente : accord des deux parties, évaluation correcte, anticipation fiscale, accompagnement juridique.

Conclusion

Vendre un bien en usufruit et nue-propriété est une opération technique, mais qui permet de gérer un patrimoine. En cas de succession, cette vente offre plusieurs avantages. L’usufruitier qui quitte la maison n’est pas spolié de ses droits : il vend son droit à disposition du bien, dans des conditions forcément moins bonnes que s’il gardait le bien jusqu’à la fin de son droit. Mais, souvent, il a plus d’avantages à le transformer ainsi en liquidités que les héritiers. Tout est une question de juste évaluation de la valeur de l’usufruit en cas de vente, que l’on peut apprécier à partir de l’âge de l’usufruitier. Bien anticipée et bien accompagnée par un notaire, cette vente permet en tous les cas de concilier les intérêts de la survie et des héritiers… et ceux de toute la famille.