Vous vous demandez qui paie les frais de notaire vente maison ? Cette question est cruciale pour éviter toute surprise financière, car la répartition entre acheteur et vendeur n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. En effet, l’acheteur supporte généralement 7 à 8 % du prix pour un bien ancien (droits de mutation jusqu’à 5,8 %, émoluments réglementés, frais de débours), tandis que le vendeur doit couvrir les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb), la mainlevée d’hypothèque et l’impôt sur la plus-value. Dans cet article, nous détaillons précisément ces coûts afin que vous puissiez anticiper votre budget et négocier en toute sérénité.
- Vente de maison : le principe de base sur le paiement des frais de notaire
- De quoi se composent réellement les frais de notaire payés par l’acheteur ?
- Quels sont les frais spécifiques à la charge du vendeur ?
- Cas particuliers et exceptions : qui paie les frais de notaire ?
- Réforme notariale : quel impact sur la procédure et le paiement ?
- Ce qu’il faut retenir sur la répartition des frais de notaire
Vente de maison : le principe de base sur le paiement des frais de notaire
La règle générale : les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur
L’article 1593 du Code civil impose que les frais d’actes soient à votre charge. Cela inclut les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Ces coûts sont réglés lors de la signature de l’acte de vente.
Les droits de mutation représentent environ 5,8% du prix pour un bien ancien (5,09% dans certains départements). Les émoluments et débours complètent ces frais. Pour un logement neuf, ils s’élèvent à 2-3%.
La contribution de sécurité immobilière (0,1%) s’ajoute à ces montants. Vous devez donc prévoir ces dépenses avant l’achat. Elles représentent la majorité des coûts de la transaction.
Une répartition des coûts à ne pas négliger : le vendeur a aussi sa part
Bien que vous payiez les frais de notaire, le vendeur supporte des dépenses spécifiques. Il doit régler les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb), les frais de levée d’hypothèque et l’impôt sur la plus-value si applicable.
Les diagnostics immobiliers sont à sa charge avant la vente. Si le bien était hypothéqué, il paie la mainlevée de l’hypothèque. Les taxes municipales impayées incombent également au vendeur.
Une clause « acte en main » peut transférer les frais à l’acheteur, mais c’est rare. Vérifiez toujours ces détails dans le compromis de vente pour éviter toute mauvaise surprise.
De quoi se composent réellement les frais de notaire payés par l’acheteur ?
La part la plus importante : les droits et taxes pour l’état
Les frais de notaire incluent surtout des taxes versées à l’État. Environ 80 % de ces coûts reviennent à l’administration fiscale, pas au notaire. Pour un bien de 300 000 €, les droits de mutation (DMTO) s’élèvent à environ 17 400 € (5,80 %), tandis que la contribution de sécurité immobilière (CSI) représente 300 € (0,10 %). Dans certains départements comme l’Indre ou l’Isère, le taux des DMTO est de 5,09 %, ce qui réduit légèrement la facture.
La rémunération du notaire : les émoluments réglementés
La rémunération du notaire, appelée émoluments, est réglementée et calculée par barème dégressif.
| Tranche de prix du bien | Taux applicable sur la tranche |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 001 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Par exemple, pour un bien de 200 000 €, les émoluments hors TVA s’élèvent à 1 995 €, portés à 2 394 € TTC après application de la TVA de 20 %. Le notaire peut accorder une remise de 20 % sur les tranches supérieures à 100 000 €, mais cela reste exceptionnel. Seule cette rémunération est taxée, pas les DMTO.
Les frais annexes : débours et formalités
Les débours couvrent les avances pour des tiers : géomètre (200-500 €), relevés cadastraux (50-100 €), ou syndic de copropriété (100-300 €). Les formalités incluent la publication de l’acte et les copies d’actes nécessaires à l’enregistrement.
Ces frais représentent environ 5 à 10 % du total des frais de notaire. Leur montant varie selon la localisation et la complexité de la transaction. L’acheteur les rembourse directement au notaire lors de la signature de l’acte, qui gère ces paiements pour son compte.
Quels sont les frais spécifiques à la charge du vendeur ?
Le vendeur doit fournir le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) avant la signature de la promesse de vente. Ce document, obligatoire par la loi, assure transparence et protection de l’acheteur. Il regroupe plusieurs diagnostics essentiels, dont les coûts varient selon la région et le bien.
- DPE : évalue consommation énergétique et émissions de gaz. Coût : 100-200 €.
- Amiante : pour constructions avant 1997. Coût : 100-150 €.
- Plomb : logements construits avant 1949. Coût : 80-120 €.
- Gaz et Électricité : installations >15 ans. Coût : 100-150 €.
- Termites : zones à risque. Coût : 50-100 €.
- ERP : risques naturels, technologiques ou miniers. Coût : 50-80 €.
Coût total du DDT : 500-1000 € selon région. Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Leur non-respect entraîne risques juridiques et annulations de vente. Ils doivent être valides et remis avant le compromis.
L’impôt sur la plus-value immobilière
Si le bien n’est pas votre résidence principale, l’impôt sur la plus-value s’applique. Taux global : 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements). Résidence principale exonérée. Après 22 ans de détention, IR supprimé ; après 30 ans, prélèvements sociaux aussi. Calcul incluant prix d’achat, frais notaire et travaux. Exonération possible pour achat d’une nouvelle résidence dans les 2 ans.
Les frais de mainlevée d’hypothèque
Le vendeur paie ces frais pour lever l’hypothèque avant la vente. Montant : 0,3-0,6 % du prêt. Exemple : 120 000 € ≈ 584 € (émoluments notaire, droits d’enregistrement, contribution, débours). Obligatoire pour transfert de propriété. Le notaire gère cette étape lors de la signature.
Cas particuliers et exceptions : qui paie les frais de notaire ?
L’exception de la vente « acte en main »
La clause « acte en main » permet au vendeur de prendre en charge les frais de notaire (normalement à la charge de l’acheteur). Elle doit figurer dans le compromis de vente et constitue une dérogation à l’article 1593 du Code civil. Souvent, le vendeur intègre ces frais dans le prix global pour attirer des acheteurs. Cela facilite l’obtention d’un prêt immobilier, car le montant emprunté inclut les frais. Toutefois, le prix de vente est majoré pour compenser ces charges. Pour l’acheteur, cela évite un apport personnel, mais le coût total reste similaire. Cette pratique est rare entre particuliers mais plus fréquente dans les transactions commerciales. Les banques peuvent refuser de financer l’intégralité des frais.
La différence de frais entre un logement neuf et ancien
- Logement ancien : 7 à 8 % du prix, dont 5,80 % de droits de mutation (5,09 % dans certains départements comme l’Indre ou le Morbihan).
- Logement neuf : 2 à 3 %, avec TVA (20 %) incluse dans le prix et taxe de publicité à 0,715 %.
Pour les logements neufs, la TVA (20 % ou 5,5 % pour certains biens) est incluse dans le prix affiché, remplaçant les droits de mutation. Cela explique pourquoi les frais de notaire sont significativement plus bas que pour l’ancien. Les émoluments et débours restent similaires, et les départements avec taux réduits (comme l’Indre ou le Morbihan) permettent des économies supplémentaires pour l’achat ancien.
Le cas de deux notaires : un coût supplémentaire ?
L’acheteur et le vendeur peuvent choisir des notaires distincts sans surcoût. Le notaire de l’acheteur traite les formalités d’acquisition, tandis que celui du vendeur gère les diagnostics et la mainlevée d’hypothèque. Les émoluments sont répartis selon des règles professionnelles, et le montant total reste strictement réglementé. Les frais de débours et taxes ne changent pas, préservant la transparence.
Réforme notariale : quel impact sur la procédure et le paiement ?
Le nouveau rôle du notaire du vendeur dans la rédaction des actes
Depuis le 1er février 2024, une réforme notariale a modifié les pratiques. Désormais, c’est **le notaire du vendeur qui rédige** le compromis de vente et l’acte authentique. Auparavant, c’était généralement le notaire de l’acquéreur. Une exception s’applique si ce dernier est le seul dans le département où se situe le bien.
Cette réforme concerne uniquement l’organisation entre notaires. Elle ne modifie pas la répartition des frais. L’acquéreur continue de payer la majorité des coûts, y compris les droits de mutation et les émoluments.
Un changement de procédure, pas de payeur
L’acquéreur supporte les principaux frais : droits de mutation (5,8% pour un bien ancien, 5,09% dans certains départements), émoluments du notaire et frais de débours.
Le vendeur paie des dépenses spécifiques comme les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb…), la levée d’hypothèque et l’impôt sur la plus-value si applicable.
La réforme de février 2024 ne modifie pas cette répartition. Même si le notaire du vendeur rédige l’acte, les coûts restent attribués selon les règles habituelles.
En résumé, la réforme concerne la rédaction des actes, pas le paiement. L’acquéreur reste responsable de la majorité des frais, tandis que le vendeur ne paie que des dépenses spécifiques.
Ce qu’il faut retenir sur la répartition des frais de notaire
Synthèse des obligations de l’acheteur et du vendeur
La répartition des frais de notaire est souvent mal comprise. Savoir qui paie quoi évite les surprises en fin de transaction. L’acheteur supporte la majorité des coûts, le vendeur des dépenses spécifiques. Pour un bien ancien, ces frais représentent 7 à 8 % du prix de vente, contre 2 à 3 % pour un logement neuf.
L’acheteur paie les droits de mutation (5,8 % pour ancien, 5,09 % dans certains départements, 0,715 % pour neuf), émoluments réglementés (calculés selon un barème dégressif), débours administratifs et contribution sécurité immobilière (0,1 %, min. 15 €). La TVA de 20 % s’applique aux émoluments du notaire.
Le vendeur doit régler les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, risques naturels), les frais de mainlevée d’hypothèque si nécessaire, et l’impôt sur la plus-value immobilière si le bien n’est pas sa résidence principale.
- L’acheteur paie : Droits de mutation, émoluments, débours et contribution sécurité (0,1 %, min. 15 €).
- Le vendeur paie : Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, etc.), mainlevée d’hypothèque et impôt sur plus-value (si non résidence principale).
En résumé, en tant qu’acheteur, vous prenez en charge les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments et débours). Le vendeur assume les diagnostics, la mainlevée d’hypothèque et l’impôt sur la plus-value. Bien que des exceptions existent (clauses « acte en main »), anticiper ces coûts est essentiel pour une transaction sereine.
